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规模与利润的均衡向来是房企扩张中的难题。2019年，禹洲地产的规模实现突破，销售额维持了34%的较高增速，但与此同时，其营收和毛利有所下降，毛利率也持续回落。 2020年是禹洲地产决胜千亿目标的关键一年，其创始人及董事局主席林龙安表示：“禹洲地产朝着2020年千亿目标在前进。我相信我们能够完成，这是公司一直的目标。” 营收下滑 净利润增加源于出售附属公司 3月31日，禹洲地产发布公告，披露其2019年业绩。公告显示，该集团2019年实现收入约232.41亿元，同比减少约4.38%。在禹洲地产的收入构成中，物业销售收入约为224.70亿元，约占总收入的96.68%。 与此同时，2019年，禹洲地产毛利约60.92亿元，同比减少约18.42%；净利润约39.67亿元，同比增长约6.46%。截至2019年末，该集团净负债率约为65.64%，同比下降1.33个百分点。 在营收下滑的同时，2019年，禹洲地产的净利润却实现同比增长，财报显示，主要原因是其他收入以及收益和投资物业公允值收益净额的增加，其中，其他收入以及收益由2018年的4.97亿元大幅增加至2019年的21.68亿元。 在财报中，禹洲地产表示，其他收入及收益增加，主要是出售厦门、南京、合肥及天津的附属公司或其控股权的收益所致。此外，投资物业公允值收益净额的增加主要是由于合肥、廈门及香港的投资物业租金上涨的公允值收益增加所致。 此外，值得注意的是，禹洲地产的销售及营销成本、行政开支、其他开支三项也同时呈现增加态势，从而进一步吞噬了利润空间。 规模与盈利难平衡 毛利率连续4年下滑 回顾禹洲地产的发展历程，近几年，其规模发展迅速，公司尚处于规模竞争的阶段。其2016年、2017年、2018年的销售规模分布为232亿元、403亿元、560.29亿元，发展速度较快。 2019年禹洲地产的合约销售金额约为751.15亿元，同比增长约34.13%；合约销售面积约为497.12万平方米，超额原定合约销售目标670亿元，实际完成率达112%。 其中，禹洲地产在长三角区域实现的合约销售总额约为487.73亿元，约占合约销售总额的64.93%，苏州、合肥、南京、上海及杭州为长三角地区的销售“主力”城市。 虽然规模当先，但是，禹洲地产的毛利和毛利率令人堪忧。2019年，该公司毛利60.92亿元，同比减少约18.42%；而2016年至今，禹洲地产的毛利率已经连续4年下滑，其2016年、2017年、2018年其毛利率分别为36.27%、35.4%、30.72%。而2019年，禹洲地产毛利率又下降至26.21%。 对此，林龙安指出：“禹洲的毛利率在25%到30%之间，还是要高于行业平均的水平。2019年全行业的毛利率已经降到25%左右，对禹洲地产来讲，未来土地的价格还会有上升的可能，同时对一、二线城市的限购、限价非常厉害，几乎没有上涨的空间，所以在拿地的时候，一定要以现有的价格倒算我们的盈利空间。” 虽然利润空间受到挤压，禹洲地产力争在规模发展的同时维持着负债率的稳定，净负债比率较低，手头现金充足。同时，期内整体加权平均融资成本为7.12%，较2019年中期下降0.09个百分点。 财报数据显示，截至2019年12月31日，禹洲地产的净负债比率为65.64%，处于行业较低水平。此外，禹洲地产银行及其他贷款、公司债券以及优先票据余额合共为556.69亿元，剔除该债务中利息由合作企业承担的部分约13.1亿元，合计总借贷规模为543.68亿元，较中期下降2.07%。平均一年内到期债务为152.72亿元，占总债务比例为28.09%，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为2.33倍。 今年冲刺千亿，规模扩张同时提升利润水平 对于规模发展目标，禹洲地产创始人林龙安心中一直拥有一个“千亿梦”，而2020年其将销售目标定为千亿。 林龙安表示，“未来3至5年，首先是在2020年做到千亿规模的合约销售，之后将保持稳健增长的态势。在扩大规模的同时，努力提升整体的盈利水平，未来3至5年，争取核心利润率能冲到前20。” 在禹洲地产冲刺千亿的决胜之年，突如其来的新冠肺炎疫情也给其年初的销售带来影响。林龙安表示：“假设一季度没有疫情影响的话，原先铺排的是130亿到150亿左右的销售，而最终销售差距在30亿到50亿左右。随着疫情逐步在内地有所缓解，销售在二、三季度应该可以补回来。” 在疫情对销售的影响上，禹洲地产首席财务官兼公司秘书邱于赓表示：“从市场反弹的速度来看，销售还是不错，目前3月份全口径销售很大可能突破50亿，一季度全口径将在100亿左右，其中权益比60%左右。” 在今年买地金额上，林龙安透露，今年，禹洲地产买地预算约为500亿，不局限在公开市场竞拍，还包括城市更新、产城合作等。 去年，在新获土地方面，禹洲地产2019年共获得35宗地块，权益建筑面积累计约为265.69万平方米，权益地价合计约为244.40亿元，平均楼面价约为10023元/平方米。截至2019年12月31日，禹洲地产项下可供销售的土地储备建筑面积约为2012万平方米，平均楼面成本约为每平方米6074元。 邱于赓表示：“今年买地方面将会审慎一点，有选择、有控制地拿地，在拿地与控制总债之中达到一个平衡。” 新京报记者 徐倩 编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆 |
